国家发展改革委价格监测中心在今年8月1日发布公告称，今年上半年，全国房价继续上涨，从今年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价已连续4个月环比上涨超过1.5%，另外，有消息指出，北京房价已连续上涨23个月。再来看上海：位于上海的非盈利性专业研究机构上海易居房地产研究院的数据表明：今年以来，上海商品住宅市场每月都是成交量大于供应量。在两轮宏观调控政策的重击之下，上海住宅成交均价依然闯过了万元标志线。


房地产是中国现代化，城市化进程中的一个关键领域。这个关系到国计民生，对GDP增长贡献极大的行业目前在全国范围内引起了广泛关注。政府，银行，开发商，投资人和消费者以及其他许多行业都是房地产业的“利益相关者”。房产市场是否会进入新一轮的繁荣期？房价持续上涨的背后因素是什么？如何理解中国房地产业的现状以及现阶段中国社会对房产的需求？如何看待宏观调控措施的作用？中国房地产业的前景如何？沃顿知识在线中文版就这些问题对上海易居房地产研究院院长、华东师范大学教授张永岳进行了专访。以下为访谈内容。


沃顿知识在线：张教授，能否请您谈谈对目前房地产业发展的整体看法？


张永岳：中国的房地产业是对国计民生十分重要，影响重大的产业。经过前两年的宏观调控，房地产行业进入了调整转型期。目前市场在调整，产业在转型。中国房地产在当前发展过程中面临着新的任务：既要让房地产业作为支柱产业继续推进国民经济的发展，又要为解决老百姓的住房问题，为和谐社会做出更大贡献。

应该说经过过去十几年的发展，房地产对整个国民经济起到很大的推进作用；也应该说，房地产业的发展，对提高老百姓的居住水平也起到了很大的作用。但是在这个过程中，房地产业也的确出现了一些引人关注的问题。尤其是在房地产发展过程中，如何让更多的老百姓受益，如何既保持一定的规模水平，又使它不引发经济上的风险，再加上房产价格如何保持在一个比较合理的水平，这些问题都有待于探索和解决。


沃顿知识在线：今年上半年以来房产价格持续攀升，请问您如何理解这背后的推动力？


张永岳：今年上半年，全国主要城市的房地产价格都出现了一个比较普遍的上升趋势。也正是在这样的背景下，人们对市场，对房价更加关心。我个人以为这一轮房产价格上升的直接原因，主要有两点：一是所谓的市场需求在增长，买房的人在增多。另外一个很重要的原因是：人们的预期在改变。也就是说人们感到，房价未来的价格可能还会比较高，这就促使人们（对价格）的预期比较高。这是引发房地产这一轮价格上升的一个很直接的推动力。一方面是买房的人增加了，另外一方面是预期改变，人们认为将来价格便宜不下来，很多人想快点买，早点买。


沃顿知识在线：那么使人们的预期发生变化的原因是什么？


张永岳：深层次的原因实际上涉及到几个因素。一是流动性过剩。近30年以来，根据经济学的理论，我们国家的M+M1的发行量很大。因为外汇储备增加，要变成人民币，就导致人民币发行总量的增加。按照过去的理论来讲，这样会造成通货膨胀。比如上个世纪80年代后期和90年代前期，有些年份出现的价格普遍上升。但是现在的社会有个什么特点呢，就是在现在的技术条件下，一般产品的产能都过剩。它很快就会满足需求，所以价格上不去。比如衣服、手表、电子产品。甚至养猪，养鸡，养鸭，都是有技术手段的。


但是，唯独资源性产品的增长是受到限制的。比如说房子，就受到土地的限制。所以，在流动性过剩的条件下，资源性和资产性的产品价格普遍上涨。这是带有全球性规律性的现象。这个现象，在国内这几年就反应出来了。住房有个什么特征呢，它既是消费品，又是资本品。人们把住房作为资本品投资，这又扩大了市场需求，所以呢，流动性过剩是一个因素。当然还有一个重要因素，就是中国城市化的进程。


现在的年轻人比我要关心房价。他们肯定希望房价下跌。但是恰恰是以青年为主要需求群体的购房者也在推动房价上涨。因为他们有需求。我们可以看看，象上海这个城市，有多少人是从外地来的。这里面涉及到地产的一个理论：有的房产市场是个以本地需求为主的市场，但有的市场是个开放型的市场，不同的地区市场有不同类型。为什么有的县城里面的房价涨幅不高，因为外来人不会买，主要是本地需求在支撑。为什么上海的房价在上涨，这里的需求来自本地上海人，还有新上海人，这个需求的规模量是很大的。


再加上中国人的文化和心理。我举个例子，上海的年轻夫妇，如果一个人5000，小两口收入共一万，那么按照国际上通行理论，家庭收入的三分之一要花在房价上面，也就是说他们两个要把收入中的3000多或者2000多花在房子上。那么假设他们要租房，用2000多元租个房子，条件也是不差的。但是其中一个远在武汉（假设）的老父母，会感到心疼。他们认为，我们老夫妻的退休工资加起来也没有2000块。而且中国人的理念是：女儿买房子，我们支援10万块，这10万元可能是他们毕生的全部积蓄。而且这样买了房子之后他们还很得意，回到老家和自己的老姐妹说，女儿在上海有房子。而现在从外地来沪的新上海人呢，也是一样，如果在上海不买房子，就有漂泊感。买了房子，心态就不一样了。这种城市化的进程使得大城市的房价上涨。


另外一个原因是我们的供应量也有限。一方面是土地紧张，另一方面是这几年，有意无意中供应和需求的匹配没有达到一个理想的程度。就是说对于消费者所需要的住房的供应还显不足，这就会产生尖锐的矛盾。这个是深层次的原因。
沃顿知识在线：那么这个供应量不足是什么因素造成的？


张永岳：这是由两个因素造成的。一个是在中国的经济发展过程中，对房产的需求量是在一段时间内比较集中地膨胀起来。中国现在正处于这个阶段。城市化在加快，新的婚龄人口在增加，城市化过程中，所谓的迁移人口，如“新上海人”在迅速地增多。对于房子的需求（在现在这个历史阶段）正好处于高峰期。而住房供应量呢，和目前的需求还是有距离的。供不应求造成价格上涨。


沃顿知识在线：现在很多人认为，房价高是因为土地价格太贵了。那么政府是否应该对土地政策进行一些修改呢？如果这样的话，房价是否可以降下来？


张永岳：这里面有一个矛盾。这几年土地公开招投标以后，土地价格越来越贵，但是需求也越来越大，而且开发商也很有信心，认为将来在土地上造的房子一定能卖掉。


这里面有什么问题呢，就是说整个房地产作为一个经济产业来说，有它的运行规律。那么，如果你限制地价，提供便宜的土地，那么你是否要限制开发商的房价？现在有所谓“双限房”，即对地价和房价都有限制。但是这里面就涉及到一个制度设计的问题。


在北京和一些城市，也搞过一些少量的双限房，但是如果整个房产市场都这样做的话，整个房地产行业就只有社会职能，它的运行就不能按照经济功能来看。国家在这方面的收入就会减少，GDP就会减少一块。所以土地政策是一个需要综合考虑的问题。有些假设看起来是可以存在的，但它是一种理想化的操作模式。这里面有一个经济制度设计、体制设计的问题，到底是全部管，还是管一部分，还有怎么管的问题。一个市场有它的运行规律。


沃顿知识在线：现在有一些观点，认为如果这个社会是比较公平的话，房价不会这么高。因为中国人的平均收入是比较低的。换句话说，如果大家都用自己的实际收入买房子，房价不应该这么高，但是因为有些人有很多收入，他们买的起很贵的房子，如果这些人很多的话，房价就会被炒上去。您认为在多大程度上，房价是被这种现象扭曲的？还是说这是少数现象？


张永岳：这个涉及到另外一个领域的问题，即所谓收入分配的合理性。实际上在中国的现代化过程中，表面看起来是房价的问题，其实背后是利益的均衡化，和所谓的公平问题。它需要一个过程来解决。


我曾经讲过这样一个观点，房地产价格的上涨，会使这个（不公平）效应放大。比如说，如果你在前几年，买了一套100万的房子，那么这几年就升值了，但如果你前几年买不起房子，而这几年需要买房的话，就要付出的更多。至于说社会不公平与房价上涨这两个范畴的关联性的现象不能说不存在，但是要完全归于这种逻辑，恐怕是有些简单化了。


沃顿知识在线：在上周召开的海南博鳌房产论坛上，郎咸平（注：一位颇受争议的经济学家）说，没有什么流动性过剩问题，那些都是虚拟货币。他还说为什么猪肉价格高，是因为没有人养猪，都去炒房子去了。


张永岳：一个学者也好，或者其他人也好，你的直观判断，并不能代表事实的分析。比如说流动性过剩问题。我们买股票，讲的是虚拟价格。但是虚拟经济和实际经济是可以相互转化的。举例来说，某个公司实际资产是1个亿，但是市值是2个亿或者是3个亿。某人买了10万股，10元一股。现在市值变成200万。当他抛掉这些股票的话，这200万到他手里就是实体了。这里面有个内在的话题，我刚才讲过，和生产力有关系。为什么衣服不稀缺，因为生产能力太强大。这里面还有竞争的原因。经济学里面讲传导的现象。


沃顿知识在线：有评论认为中国政府出的一些宏观调控措施自相矛盾，越调越高，您怎么看？


张永岳：这里面的原因是多种多样。调控政策有进一步完善的必要性。因为调控政策最终要见效，是多种力量集中的结果。现在已经是搞市场经济了，调控的时候会在市场上得到一些反应。我拿空调打个比方。空调的作用是降温，但是空调在一段时间内能把室内温度降到哪一个点，和本来的温度有很大的关系。市场经济还是按照它本来的规律在走。所以在这个过程中，调控措施的结果是多种作用的结果。在供不应求的情况下，有些政策的传导就会没有达到预期的效果。比如说在流通方面加了一些税收，政府期望通过这些税收控制需求。但是实际上在供不应求的情况下，大家都要买，这些税收就转嫁给了买房者，反而推高了房价。从这个角度来说，说明我们宏观调控的设计过程有完善的必要。假以时日，我相信政府的调控政策会逐步见效的。


沃顿知识在线：您认为政府应该对房地产行业做些什么？


张永岳：从政府的角度说，一方面要促进这个产业健康稳定地发展，另一方面，在发展过程中要保持稳定性，使得价格能够得到一定的控制，老百姓的需求得到满足。应该说，我们的宏观调控正是从这个角度来走的。现在关键的问题是，政府对对住房保障及一些政策性住房要加快推进的力度。


沃顿知识在线：您对中国房价今后的走势和中国房产市场今后的发展是一个什么样的看法？


张永岳：第一，整个中国的房地产业的发展，是有空间有前景的，是一个仍然可以有所作为的领域。这是中国城市化，中国整个发展的需要带来的机遇。其次，在中国房地产业的发展过程中，政府的政策导向会更加注意到公平，会注意到资源的利用，让更多老百姓受益。更加关注整个市场的稳定性。再次，在这个过程中，国家要加快整个住房保障系统乃至政策性用房的建设，建立起具有中国特色的公共住房体系。至于市场上的价格，房价会保持一定的高度，但是通过一些调控政策，可以使它的趋势比较稳健一些。


为什么香港房价高，社会反应没这么大？因为它的公共住房保障体系搞得比较好，所以我们要加快这方面的建设。最近有关政府部门也在研究这个问题。另外，目前我们要适当地增加供应量。政府也在考虑。现在有些土地滞留在开发商手中，需要释放出来，加快开发过程，当然，从房地产行业的角度来说，还是要提高行业效率，所谓的节能省地，在质量上，技术上以及产业政策上提出一些要求。


关于中国房地产业现阶段的定位问题，我们认为经过这么多年发展，房地产对国民经济发挥了很大作用，但是也存在着很多问题，这些问题正在解决之中。我们房地产业在这个过程中，要从粗放型向节约型发展，受益群体要更多，让产业更健康地发展。在看到房价上涨的原因之后，政府要进行适当的调控，使这个市场更加稳定。


沃顿知识在线：其实我观察这个房产市场里面，并不是每一个人都在受苦，有很多人都在受益。所以我想请您分析一下在这个买房群体中，到底哪一部分人是牺牲品？


张永岳：这个问题比较复杂。从城市里年轻人的角度看可能认为年轻人，白领都是牺牲品。实际上，这句话既对又不对。从现象上来说，的确是如此，如果城市里的白领不考虑房子，生活会比较轻松。要考虑房子，压力就很大。男孩子的压力更大。这几年工资上涨没有房价上涨快。


但实际上中国社会真正基本的群体是工人和农民，他们现在更需要关心。很多建筑工人造了那么多房子，但是买不起房子。每件事情都有边缘地带。边缘地带是最容易起波动的。就象我们高校评职称。你评不上也就算了，肯定评上也算了。就是那种可评可不评的人最有波动了。


沃顿知识在线：我认为在全世界，买房的主力军都应该是年轻的职业人士。比如说在美国和英国，主力军买房子还是比较轻松的。但是在上海，年轻的职业人士买房子非常艰苦，这是否表明房价很有问题？这可能对社会造成不可承受的影响？


张永岳：年轻的职业人士是一个敏感群体。你说的话有道理，在一个比较成熟的市场中，相对来说收入比较稳定，房价比较稳定，预期也比较稳定。但是我们的问题是预期不够稳定。这是发展中国家的一个特点。另外，从市场经济的理性来说，它就严酷在这里。关键的问题就是还是有人买。至于买房压力问题，实际上不仅是我们，其他国家也有这个问题。我想经过一个历史阶段的努力，我国会逐渐缓解这个问题。


对于年轻职业群体来说，作为一个群体的政策，肯定是对群体有个逐渐的提升。但是作为个人的愿望，往往等不及群体的提升。那么你就要更加奋斗。


我想以一个小故事来结束今天的对话：


白居易年轻的时候到唐朝的首都长安，当时才20出头。经人介绍拜访一位相当于部长级干部的老乡。见面时，这位长辈说，长安居，大不易啊。之后白居易给他看诗文文章，一看，他知道这个小老乡有才华。改口了，说“长安居，也容易”。意思是只要你有能力，有才华，在长安居住也容易。现在的社会就是这样一个态势。现在的白领阶层中也是这样，在上海有些人不断向上，有些人在徘徊，甚至有些人要回去，他们认为这里的房价这么贵，我还不如回到家乡去。


群体的成长在中国是个历史的过程，可能要10年20年，但是个人的成长就不同了。所以个人的成长是会有差异的。